В ближайшие годы формирующиеся с точки зрения деловой активности районы как, например, Щукино, Очаково-Матвеевское, Калужская, Южный порт и Дмитровское шоссе могут стать новыми точками роста офисного рынка столицы. Спрос на офисную недвижимость в Москве не снижается, а последовательно перераспределяется из исторического центра сформированных деловых районов в новые деловые кластеры. Наращиванию объемов коммерческой недвижимости в новых локациях способствует активное развитие города в рамках программы по созданию мест приложения труда, создание удобной транспортной инфраструктуры, а также более сбалансированная стоимость квадратного метра и, как следствие, потенциал развития деловой среды в контексте всего города.
В 2025 году рынок офисной недвижимости Москвы продемонстрировал новый рекорд. За этот период стартовали 37 новых проектов, а также новые очереди в проектах совокупной площадью почти в 1,3 млн кв. м, из которых 37% пришлось на перспективные локации формирования офисных кластеров. Это стало рекордным показателем по числу стартов за последние годы.
Согласно прогнозу аналитиков компании FORMA, в 2026 году продолжится выход новых офисных проектов в децентрализованных локациях, доля предложения в перспективных районах будет стремиться с текущих 37% от общего объема экспонирования к 45%.
Увеличение объема предложения в перспективных районах сопровождается выходом объектов с гибкой стратегией реализации. Прежде всего, продажа офисных площадей небольшой нарезки. Именно этот формат показал наиболее высокую динамику спроса в 2025 году, сместив акцент в пользу рынка «длинной дистанции», где спрос и предложение постепенно смещаются из центра в новые деловые зоны.
Эксперты компании отмечают, что по итогам 2025 года совокупный спрос на покупку офисной недвижимости составил 1,03 млн кв. м, что на 5% больше показателя 2024 года. Одним из ключевых индикаторов структурных изменений стал рекордный рост объема сделок по приобретению офисных площадей «в нарезку». Прирост составил 27% за год, что отражает тренд переориентирования бизнеса к более гибким форматам офисов.
Традиционные деловые кластеры — Белорусский, ММДЦ Москва-Сити, Ленинградский деловой коридор, а также активно формирующийся деловой кластер Большого Сити — продолжают формировать значимую часть спроса. Однако все более заметную роль начинают играть новые деловые зоны за пределами ТТК. Среди перспективных локаций наиболее высокий уровень спроса в 2025 году был зафиксирован в Калужском кластере, на который пришлось 26% от всех продаж в перспективных зонах. Также высокую долю в спросе среди перспективных локаций демонстрирует район Очаково-Матвеевское (14%). Это подтверждает интерес покупателей к децентрализованным офисным решениям.
В сложившихся деловых локациях средневзвешенные цены экспонирования продолжили рост на 28% за год на фоне ограниченного предложения, несмотря на выход крупных знаковых проектов. В ряде центральных и исторически сформированных деловых кластеров стоимость квадратного метра по итогам года превышала 600–800 тыс. руб., а в отдельных проектах была еще выше.
В то же время, в формирующихся и перспективных районах рост стоимости квадрата был более сдержанным и составлял в среднем 7% за год. Средневзвешенные цены в этих локациях в данный момент могут быть в среднем на 20% ниже, чем в исторических деловых кластерах. Особенно на ранних стадиях реализации проектов, что поддерживает спрос со стороны компаний и инвесторов, рассматривающих офисы как долгосрочный актив.
Аналитики компании FORMA отмечают, что в целом по рынку средний уровень цен на офисные площади за год вырос на 18% до 498 тыс. руб. / кв. м. Эксперты подчеркивают, что децентрализация офисного рынка Москвы носит системный характер. Формирующиеся деловые районы перестают быть альтернативой центру и все чаще становятся самостоятельными точками притяжения для бизнеса. В ближайшие годы именно эти локации будут определять географию офисного спроса и траекторию развития офисного рынка столицы.
