О том, какую недвижимость можно считать элитной, и почему далеко не всегда класс дома зависит от стоимости квартир в нем, рассказала директор по продажам Sense Наталия Шичанина
Какие бы вы назвали основные критерии, которые позволяют назвать жилье элитным?
Первое, что определяет класс проекта — это, безусловно, местоположение. Все, что мы называем элитной недвижимостью в общем понимании, конечно же, располагается в Центральном округе Москвы. В эту категорию могут входить отдельные районы за пределами ЦАО, но только если они обладают уникальными характеристиками. Например, рядом с ними находится гольф-поле или тематический комплекс, вокруг которого формируется определенное комьюнити. Центр столицы – это соответствующий уровень инфраструктурных объектов и благоприятная социальная среда.
Но можем ли мы считать любое жилье в центре элитным по умолчанию?
Не каждая площадка под застройку в ЦАО может подойти под элитную недвижимость, поскольку здесь также важно непосредственное окружение этой площадки. Вокруг могут быть неприглядного вида здания, в том числе старые промышленные или административные постройки с непонятной перспективой.
Местоположение объекта— это первое, определяющее свойство, но дополнительные факторы не менее важны: элитное жилье — это совокупность факторов в комплексе, одного какого-то попадания здесь девелоперу недостаточно. Как один из таких факторов стоит отметить качество проекта, использование современных технологий, экологичных и натуральных материалов. Кроме того, девелоперы, которые строят элитное жилье, для истинного соответствия данному классу, должны использовать прогрессивное и самое качественное оборудование и инженерные системы. Также дополнительным фактором можно добавить высокий класс и уровень отделки всех внутренних помещений, мест общего пользования и самих квартир. И, конечно, крайне важна команда, которая работает над проектом – это должны быть лучшие в своей сфере профессионалы: архитекторы, дизайнеры, подрядчики, консультанты и т.д.
Каким требованиям покупателя должна соответствовать такая недвижимость?
На мой взгляд, элитная недвижимость должна давать максимальный эстетический, физический и ментальный комфорт своим будущим жильцам. Прошли те времена, когда покупатели предпочитали покупку квартиры в бетоне (shell & core), чтобы реализовать свои собственные пожелания в отделке интерьеров. Застройщики научились делать качественный продукт, передавая покупателям готовые квартиры, оставив приятные хлопоты по декорированию и меблировке, тем самым, закрывая потребность в индивидуализации пространства.
Сейчас на рынке все еще есть проекты, квартиры в которых предлагаются в бетоне, они относятся к элитными и стоят недешево, но я считаю, что если ты хочешь дать своему клиенту лучшее, то это должны быть квартиры с финишной отделкой, когда будущие жители могут быстро въехать в квартиру, максимум, в течение года доделав дизайн, декор и все остальное. Все общественные пространства таких домов с первого дня радуют глаз своей красотой, а не стоят годами запакованные в ожидании завершения ремонтных работ в квартирах. Также не стоит забывать про шум и пыль, которая просачивается по вентиляции, постоянное присутствие рабочих в течение нескольких лет и колоссальные затраты личных ресурсов, что не очень сочетается с пониманием по-настоящему элитного продукта.
Традиционно считалось, что элитным может быть только небольшой проект. Согласны ли вы с такими оценками?
Я бы не относила проекты, количество квартир в которых исчисляется сотнями, к элитным. Все-таки элитарность — это избранность, это то, что доступно определенному кругу людей. Всё, что становится более-менее массовым, пусть и даже не всем доступным, можно отнести к классу premium. Мне кажется, здесь можно привести аналогию с банками: private banking — это аналог элитного уровня обслуживания, где есть определенный порог, после которого ты можешь стать клиентом и получить доступ к таким возможностям. Все, что чуть ниже, – это действительно премиальное обслуживание, которое дает какие-то преференции, выделяет тебя из основной массы людей, но все же это не элитный уровень.
Сколько квартир может быть в элитном доме?
Это должно быть не более ста квартир, либо это должен быть проект из нескольких корпусов. Для жильцов необходимо организовать комфортное и удобное пространство, где они смогут проводить свободное время с семьей, друзьями и соседями. Соответственно, в отдельно взятом доме может быть не более 50-60 квартир, а в идеале – 30-40. В общей сложности это может быть два-три дома в рамках одного проекта. В сегменте делюкс я бы ограничила количество квартир тридцатью. Но число квартир – это в любом случае не главный партам.аметр, понятие элитной недвижимости подразумевает некоторую эстетику — все, что дорого, должно быть красиво. Люди любят не только комфорт, но они еще любят видеть красоту вокруг себя.
Качество, индивидуальность, эстетика, безопасность, комфорт — это пять основных параметров, которые определяют элитные дома, и каждый из них должен быть выполнен в превосходной степени. Сейчас на рынке сложно с этим, границы размыты во всех сегментах, появляются подкатегории: бизнес-минус, бизнес-плюс, премиум-плюс-минус. Нередко можно встретить рекламу жилого комплекса категории делюкс где-нибудь в Строгино, потому что он имеет виды на воду и т.д. Очень важно понимать, что только совокупность факторов, о которых я говорила выше, может позволить проекту зайти в категорию элитных.
Есть ли какие-то ценовые параметры – от какого уровня начинается стоимость элитного жилья?
Если мы говорим про проекты на этапе строительства, когда проект выходит в продажи, то на сегодня — это отсечка от миллиона рублей за метр и выше. В случае готовых проектов, цена начинается уже от полутора миллионов. Однако и цена здесь не всегда главное. Если ты видишь дом, в котором квартиры стоят от 1,5 млн рублей за квадратный метр, это еще не говорит о том, что он элитный, надо оценить его по всем остальным параметрам и понять, что цена действительно объективная. Порой застройщики могут просто завышать цены без каких-либо разумных причин.
Как бы вы оценили перспективы рынка элитной недвижимости в 2024 году?
Рынок элитной недвижимости обладает наибольшей устойчивостью, так как в минимальной степени зависит от ставок по ипотечным кредитам. Покупатель ориентируется при принятии решения о совершении сделки не на финансовые показатели и собственные возможности, но в первую очередь на уникальные особенности самого продукта. Именно это позволяет девелоперам создавать уникальные проекты на этом рынке и предлагать клиентам необычные решения. Более того, недвижимость в наиболее престижных районах Москвы будет неизменно пользоваться высоким спросом, так как она выступает средством передачи капитала от одного поколения другому, альтернатив которому пока нет.
